A régi telekkönyvi nyilvántartás a jelenlegi rendszerhez képest csak korlátozott szolgáltatások biztosítására volt alkalmas. Az igazságügyi szakértõ szemszögébõl nézve a korszerû számítógépes ingatlan-nyilvántartási rendszer és a vele interaktív kapcsolatban levõ térképészeti rendszerek, amellett, hogy nagypontosságú, mûszaki ellentmondásoktól mentes munkavégzést tesznek lehetõvé, mûszakilag megalapozott, igény esetén bármikor nagy pontossággal rekonstruálható, objektív szakértõi vélemények készítése révén segítik az igazságszolgáltatás munkáját is.

Telekkönyv és ingatlan-nyilvántartás az igazságügyi szakértõi gyakorlat szemszögébõl

Dr. Forgács Zoltán
igazságügyi szakértõ

„Ha a perben jelentõs tény vagy egyéb körülmény megállapításához vagy megítéléséhez olyan különleges szakértelem szükséges, amellyel a bíróság nem rendelkezik, a bíróság szakértõt rendel ki.” [Pp. 177. § (1)]

Igazságügyi földmérõ szakértõ bevezetésére leggyakrabban ingatlan tulajdonjogának megállapítása, birtokháborítás megszüntetése, telekhatár megállapítása, közös tulajdon megszüntetése, vagy használatának szabályozása iránti perekben kerül sor. Ezekben a perekben, minden esetben a hatályos hatósági nyilvántartási állapotból kell kiindulni, mert az ingatlan-tulajdon mértéke, és a bíróságok által nyújtható jogi védelem alapját a közhiteles hatósági nyilvántartás képezi.

A hatósági nyilvántartásban az ingatlanok – szakértõi szempontból – legfontosabb adatai az ingatlan azonosítására szolgáló helyrajzi szám, valamint az ehhez hozzárendelt analóg vagy digitális térképi ábrázolás, és az ingatlan bejegyzett területnagysága (térmértéke). A térképi ábrázolás – digitális térképek esetén a határpontok koordinátái – és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett területnagyság között egyértelmû matematikai, illetve geometriai kapcsolat van. A térképi ábrázolás azonban nem csak a területnagyságot, hanem az ingatlan természetbeni helyét is egyértelmûen rögzíti és tanúsítja. Ezáltal van lehetõség egy adott eljárásban a valós tulajdoni viszonyoknak megfelelõ területnagyság meghatározására és annak a természetben történõ kijelölésére.

Magyarországon a jelenlegi ingatlan-nyilvántartás szerkesztését megelõzõen érvényes telekkönyvi nyilvántartás létrehozásakor, az úgynevezett telekjegyzõkönyves községekben, az írásbeli nyilvántartási munkarészekhez nem tartoztak földmérési célú felhasználásra alkalmas térképi dokumentumok. A telekjegyzõkönyvben nyilvántartott területnagyság és a valóságos állapot között gyakran jelentõs, esetenként nagyságrendi eltérések is elõfordultak. A telekjegyzõkönyvi vázlatok sok esetben csak az ingatlanok szomszédsági viszonyainak meghatározására voltak alkalmasak. A rajzi ábrázolásban ugyanis a geometriai alak sem felelt meg minden esetben a tényleges helyzetnek. Késõbb a kataszteri felmérések elõrehaladásával, és az elkészült térképek telekkönyvi forgalomba adásával a helyzet javult ugyan, de a változások intézményes vezetésének hiánya miatt ellentmondások keletkeztek a valóságos tulajdoni viszonyok, a nyilvántartott területnagyságok és az akkor még kizárólag grafikus térképi ábrázolás között. A változásvezetés problémáját fokozta az a körülmény, hogy a telekkönyvi és a kataszteri nyilvántartás vezetéséért nem ugyanaz az a hatósági szervezet volt felelõs. Mivel abban az idõben a térkép tartalmában is változást eredményezõ telekkönyvi változások átvezetésének nem volt feltétele a változási vázrajz mûszaki felülvizsgálata a térképi nyilvántartás vezetésért felelõs hatóság által, a telekkönyvben olyan változásokat is érvényesítettek, melyek térképi átvezetésére egyáltalán nem került sor. Amennyiben a változási vázrajz elkészítése földmérési szempontból nem megfelelõen, vagy nem szakszerûen történt, a bejegyzett területnagyság és a térképi ábrázolás mûszaki összhangja eleve nem volt biztosítva. Az ilyen változási vázrajzok csak a telekkönyvi okiratokhoz kerültek csatolásra, melyek felkutatása jelenleg, vagy egyáltalán nem lehetséges, vagy igen hosszadalmas munkát igényel. A bejegyzett területnagyság és a térképi ábrázolás összhangjának hiányából, illetve hibájából eredõ esetleges jogsérelmek kiküszöbölése végett a telekkönyvrõl szóló jogszabály úgy rendelkezett, hogy a telekkönyvi betét birtoklapja az ott feltüntetett területi adatokat nem tanúsítja hitelesen.

A telekkönyvi nyilvántartást illetékességi területükön az elsõfokú bíróságok, mint telekkönyvi hatóságok vezették. A nyilvántartás vezetését azonban nem bírák, hanem telekkönyvi tisztviselõk végezték. A telekkönyvi nyilvántartás vezetése során a hatóság regisztráló, karbantartó és tanúsító funkciót töltött be. A telekkönyvi ügyintézést foganatosító végzésekben nem az okirat jogi tartalmának érdemében hozott döntést a hatóság. A telekkönyvi beadványokat abból a szempontból kellett megvizsgálni, hogy bejegyzésre, átvezetésre alkalmasak-e, és rendelkeznek az okiratokra elõírt alaki és tartalmi kellékekkel, továbbá csatolták-e a bejegyzési kérelem teljesítésének feltételét képezõ különbözõ igazolásokat, hatósági engedélyeket, vázrajzokat. A telekkönyvi hatóság bár rendelkezett telekkönyvi térképekkel, intézményesen nem foglalkozott a változások térképi átvezetésével, s mivel földmérési szakemberekkel nem rendelkezett, a vázrajzok mûszaki felülvizsgálatára sem került sor; s a változási munkarészeket a kataszteri nyilvántartást vezetõ hatóságnak sem küldték meg. Igazságügyi szakértõi gyakorlati tapasztalatok szerint hibás térképi ábrázolás, illetve hibás területmeghatározás éppen a változással érintett földrészletek esetében fordult elõ leggyakrabban. Elenyészõ az olyan eseteket száma, amikor a kataszteri térkép tartalmát eredeti felmérési, térképezési, illetve területszámítási hiba terheli.

A telekkönyvi nyilvántartás csak a forgalomképes ingatlanokat tartalmazta. A forgalomképtelen közterületek nem képezték a nyilvántartás tárgyát. A régi telekkönyvi nyilvántartás ezért nem tekinthetõ teljesnek, és nem volt alkalmas a nemzeti ingatlan tulajdon teljes körû leltára funkciójának betöltésére. Ezen túlmenõen, a földmérési szakértõi tevékenységet is hátrányosan érintette a közterületek nyilvántartásának hiánya, mert a szakértõi vizsgálat tárgyát képezõ ingatlanok és a velük határos közterületek közötti esetleges eltérések vizsgálatára és kimutatására csak a térképi ábrázolás alapján volt lehetõség, de a vizsgálati eredményt ellenõrzõ területszámítással nem lehetett alátámasztani.

A Kormány 1971. évben felismerte a telekkönyv és az állami földnyilvántartás különbözõ intézmények által, párhuzamosan, és részben átfedésekkel történõ vezetésének tarthatatlanságát, és határozatot hozott [1.042/1971.(IX.29.) Korm.] az egységes ingatlan-nyilvántartási rendszer és szervezet kialakításáról, valamint a földügyi szakigazgatási tevékenység továbbfejlesztésérõl. A határozat elõírta, hogy az ingatlanokról addig vezetett állami földnyilvántartás és a telekkönyv összevonásával, egy szervezeten belül, új, korszerû, egységes ingatlan-nyilvántartási rendszert kell kialakítani, és fokozatosan megvalósítani. Az új ingatlan-nyilvántartást az állami földnyilvántartás és a telekkönyv adatai, továbbá az alapul szolgáló térképek összehasonlítása útján kell elkészíteni. Eltérés esetén a valóságos adatokat, jogokat, tényeket, a helyszíni állapot szükség szerinti felmérésével, illetõleg az érdekeltek meghallgatásával kell megállapítani, és a jogszabályi elõírásoknak megfelelõen rendezni. A Kormány meghatározta az új ingatlan-nyilvántartás létrehozásának irányelveit. Ezek közül a legfontosabbak a következõk voltak:

• Az ingatlan-nyilvántartás a nemzeti ingatlantulajdon megbízható leltára legyen, tárgya terjedjen ki az ország egész földterületére, az épületekre, a társasházakban és szövetkezeti házakban levõ lakásokra, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre is;
• Az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanok adatait hitelesen tanúsítsa;
• Az ingatlanok adataira vonatkozóan – jogszabályban meghatározott kivételektõl eltekintve – biztosítani kell a nyilvánosság elvének és a bejegyzés jog-keletkeztetõ hatályának érvényesülését;
• Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzést tenni, csak eredeti okirat alapján szabad, a bejegyzés ellen bírói jogorvoslatot kell biztosítani;
• Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett egyes adatokat az állami, társadalmi és gazdasági élet területén kötelezõen kell használni;
• Az ingatlan-nyilvántartást úgy kell kialakítani, hogy vezetése az állampolgárok körében, az állami, társadalmi és gazdasági életben az ingatlan-tulajdonjoggal kapcsolatosan bizonytalanságot ne okozzon, joghátrány emiatt senkit ne érjen.

A kormányhatározat alapján megalkották az ingatlan-nyilvántartás jogintézményének jogszabályi hátterét, és a földhivatalok mintegy 8-10 év alatt végrehajtották az ingatlan-nyilvántartás szerkesztését és forgalomba adását. A kor akkori technikai színvonalának megfelelõen a tulajdoni lapok I. részét és a földkönyveket, valamint a különbözõ összesítõ munkarészeket már adatfeldolgozó gépekkel készítették, ami által lehetõvé vált az országos összhang megteremtése is az adatok feldolgozása során. A központi adatfeldolgozás miatt, a változások követése csak bizonyos késéssel volt biztosítható. A jogok és jogilag jelentõs tények számítógépes feldolgozására a technikai korlátok miatt abban az idõben gondolni sem lehetett, azok manuálisan készültek.
 
Az ingatlan-nyilvántartás szerkesztése az igazságügyi szakértõ szemszögébõl nézve minõségi elõrelépést jelentett, mert a munkát csak olyan településeken lehetett megkezdeni, melyrõl a fõhatóság által meghatározott követelményeket kielégítõ földmérési alaptérképek álltak rendelkezésre. A térképi ábrázolás és a térmértéki nyilvántartás összhangjának hiánya elvileg megszûnt, a munkavégzés során feltárt egyedi hibák bármikor, akár hivatalból történõ kijavítására a földhivatalok jogszabályi felhatalmazást kaptak. A telekjegyzõkönyves községekre jellemzõ durva területszámítási hibák gyakorlatilag is megszûntek.

A számítástechnika rohamos fejlõdése révén a 90-es évek elején már felmerült a teljes körû számítógépes ingatlan-nyilvántartás létrehozásának igénye. A fejlesztési munka során az elképzelések fokozatosan valósultak meg, de a technikai fejlõdés következtében folyamatosan változtak és változnak jelenleg is. Az elsõ fejlesztési eredmények gyakorlati bevezetéséhez a megfelelõ jogszabályi hátteret is biztosítani kellett. Az 1994. évi V. törvény két szempontból is mérföldkõnek tekinthetõ a magyar ingatlan-nyilvántartás történetében. Egyrészt azért, mert – a rendszerváltás után a jogszabályok hierarchiájában bekövetkezett változásokat is követve – törvényi szintre emelte az addig törvényerejû rendelet szintjén szabályozott jogintézményt; másrészt pedig azért, mert ez a törvény tette lehetõvé a manuálisan vezetett ingatlan-nyilvántartás számítógépes adatfeldolgozásra történõ átállítását, és ez a törvény mondta ki elõször, hogy a földhivatalok által vezetett számítógépes ingatlan-nyilvántartásból kinyomtatott, és hitelesített tulajdoni-lap másolatokat az állampolgárok, a különbözõ hatóságok, továbbá a bíróságok és ügyészségek kötelesek elfogadni, tartalmukhoz azonos joghatások fûzõdnek, mint a manuálisan vezetett tulajdoni lapokról készített másolatokhoz.

A térinformatika kialakulásával és rohamos fejlõdésével az ingatlan-nyilvántartás alapjául is szolgáló nyilvántartási térképek készítése, és az idõközi változások vezetésének technológiája felzárkózott az addig nála korszerûbbnek tekinthetõ ingatlan-nyilvántartási rendszer technikai színvonalához, sõt már túl is haladta azt. Általános elterjedésének inkább a szükséges források hiánya szab gátat, de a fejlõdés megállíthatatlan. Ma már a földhivatali számítógépes hálózatok országos szintû összekapcsolásával, egyes felhasználók részére a hálózatra való on-line rákapcsolódás biztosításával egyre magasabb technikai színvonalon tudjuk az igényeket kielégíteni. A változás figyelési szolgáltatás bevezetésével az ingatlan tulajdon biztonsága és fokozott védelme valósult meg. A digitális térképkészítési technológia elterjedésével, és egyre korszerûbb térinformatikai adatbázisok kiépítésével megvalósítható az ingatlanok jogi és térképészeti nyilvántartásának interaktív összekapcsolása is. Az erre irányuló tapasztalatok kedvezõek. A korszerû adatbázisokban az ingatlanok mûszaki jellemzõihez hozzárendelten a tulajdoni lapok tartalma leíró jellegû attribútumként épül be. A térképi ábrázolás és a területnagyság mûszaki összhangját szoftveres úton automatikusan biztosítják. Meghatározott felhasználói körben valós igény van az ingatlan-nyilvántartási és a mûszaki felhasználásra alkalmas formában történõ integrált földmérési adatszolgáltatás iránt is. A térképi és ingatlan-nyilvántartási tartalom integrált rendszerének és intézményi kezelésének szétválasztása olyan szakmai visszalépést jelentene, melynek helyreállítása bizonyos idõ elmúltával már gyakorlatilag nem, vagy indokolatlanul magas ráfordítások árán lenne lehetséges.

Az igazságügyi szakértõ szemszögébõl nézve a korszerû számítógépes ingatlan-nyilvántartási rendszer és a vele interaktív kapcsolatban levõ térképészeti rendszerek, amellett, hogy nagypontosságú, mûszaki ellentmondásoktól mentes munkavégzést tesznek lehetõvé, mûszakilag megalapozott, igény esetén bármikor nagy pontossággal rekonstruálható, objektív szakértõi vélemények készítése révén segítik az igazságszolgáltatás munkáját is.

Röviden összefoglalva elmondható, hogy a régi telekkönyvi nyilvántartás a jelenlegi rendszerhez képest csak korlátozott szolgáltatások biztosítására volt alkalmas A jelenlegi ingatlan-nyilvántartási rendszer egy hosszú fejlõdési folyamat eredményeként alakult ki. A TAKAROS program megvalósításával, illetve a TAKARNET hálózat létrehozásával a kor technikai színvonalának megfelelõ egységes földügyi szakigazgatási rendszer szolgálja ki a felhasználói igényeket. Ebben a rendszerben valósult meg az ingatlan-nyilvántartásnak egyenlõ súlyú részét képezõ tulajdoni lap és a térképi megjelenítés egységes kezelése. A hardverek és szoftverek folyamatos fejlõdése révén egyre több, új, és biztonságos, magas színvonalú szolgáltatás bevezetésére nyílik lehetõség. A két rendszer egységének – nem szakmai okok miatt történõ – esetleges megszüntetése ebbõl a szempontból beláthatatlan hátrányos következményekkel járhat.