Ismeri-e a társadalom a földügyi igazgatási rendszer elõnyeit?

• Mindenki meg van gyõzõdve arról, hogy egy mûködõ földügyi igazgatási rendszer a jogi és intézményi keretek lényeges részét képezi az összes európai országban.
• Vajon a földügyi igazgatási rendszerért felelõs személyek ismerik-e és megértik-e a pénzügyi  szükségleteket?
• Vajon állami prioritásnak minõsül-e a földügyi igazgatás fenntartása és fejlesztése?

  Vajon az emberek, akik a díjakat befizetik, tudják-e, milyen elõnyei és szükségletei vannak a földügyi igazgatási rendszernek?

Látom, hogy egyes országokban a kormány különféle okokból (politika, hozzá nem értés, anyagi eszközök hiánya) nem szívesen teszi a prioritások közé a földügyi igazgatás tökéletesítését és korszerûsítését. („Ami nem tört el, azt ne javítsd.”)

 Javaslatok egy tudatosítási kampányhoz:
a földügyi igazgatási rendszer üzleti terve

Reinhold Wessely

Az ENSZ Európai Gazdasági Bizottsága Földügyi Igazgatási Munkacsoportja

(UN ECE WPLA) Munkamûhely, Bécs, 2002

Bevezetés és háttér-információ 

Mindenki meg van gyõzõdve arról, hogy egy mûködõ földügyi igazgatási rendszer a jogi és intézményi keretek lényeges részét képezi az összes európai országban. A gazdasági tevékenység, az ingatlan-beruházások, a lakásügyi fejlesztések, a mezõgazdaság, a földhasználat-tervezés, az infrastruktúra kiépítése és a városfejlesztés egyaránt hatékony földügyi igazgatási rendszert igényel. 

A földügyi igazgatási rendszer létrehozása, állandó tökéletesítése, továbbfejlesztése és fenntartása az állami költségvetésbõl és felhasználói díjakból, illetve – a reformországokban – kölcsönökbõl és adományokból megvalósított projektek útján jelentõs finanszírozást kíván. A feltett kérdés lényegében a földügyi igazgatásba történõ folyamatos beruházás szükségességét hangsúlyozza, illetve arra keres megoldást. Ebbõl további kérdések származnak: 

• Vajon a földügyi igazgatási rendszerért felelõs személyek ismerik-e és megértik-e a pénzügyi szükségleteket?

• Vajon állami prioritásnak minõsül-e a földügyi igazgatás fenntartása és fejlesztése?

• Vajon az emberek, akik a díjakat befizetik, tudják-e, milyen elõnyei és szükségletei vannak a földügyi igazgatási rendszernek?

Ha e kérdésekre nemleges válasz érkezik, – vagyis a földügyi igazgatási rendszer nem kapja meg a rendszer fenntartásához és tökéletesítéséhez szükséges összegeket – az negatív következményekkel jár az egész a gazdaságra nézve.

1. Elemzés: a rendszer ismertsége a nyugat-európai és a reformországokban

A nyugat-európai országokban a következõk figyelhetõk meg:

• A társadalom a földügyi igazgatási rendszer mûködését rutinszerûnek tekinti. Nem sokat gondolnak magának a rendszernek a mûködésére vagy annak finanszírozására, hacsak valami probléma fel nem merül.

• Annak szükségességét, hogy több pénzt fordítsanak a rendszer továbbfejlesztésére az állami költségvetésbõl és/vagy felhasználói díjakból, nem ismerik fel igazán, jóllehet, a felhasználásra és a szolgáltatások bõvítésére irányuló igény egyre nõ.
• A magánemberek, üzleti vállalkozások, közvetítõk (jegyzõk, földmérõk, ügyvédek, bankok), de egyes állami intézmények is egyre inkább igénylik a rendszer szolgáltatásait, miközben az ilyen igények finanszírozásának megértése meglehetõsen alacsony szintû.  

A reformországokban még más problémák is vannak:

• Az emberek nincsenek teljesen tisztában a földügyi igazgatási rendszerrel.
• Bizonyos esetekben elkerülik a bejegyzést a rendszer használatának magas költségei miatt.
• A legtöbb országban az ingatlanjogok bejegyzése az érdekelt felek kérelmére indul, ami egyszerûvé teszi a rendszer használatának mellõzését azzal a negatív következménnyel, hogy a késõn felfedezett jogaikat elveszíthetik, és ez vitákhoz vezethet. 

Az ilyen helyzetek sokféle veszéllyel járnak. A létrehozás, karbantartás, tökéletesítés és továbbfejlesztés finanszírozása nehéz. Ez oda vezet, hogy csökkenteni kell a szolgáltatásokat, vagy ennek megfelelõen privatizálni a szolgáltatásokat, (aminek eredményeképpen esetleg kevésbé pontosak lesznek az adatok, amelyekre a gazdasági tevékenységekhez vagy üzleti tranzakciókhoz van szükség, idõben kevésbé elérhetõk, vagy kevésbé megbízhatók lesznek), illetve lényegesen meg kell emelni a felhasználói díjakat.

2. Személyes vélemény a földügyi igazgatási szolgáltatások privatizálásáról

E helyen szeretném kifejteni személyes álláspontomat a most folyó vitáról. Véleményemet tanácsadói és projektvezetõi minõségemben alakítottam ki több közép- és kelet-európai, illetve közép-ázsiai országban.

Látom, hogy egyes országokban a kormány különféle okokból (politika, hozzá nem értés, anyagi eszközök hiánya) nem szívesen teszi a prioritások közé a földügyi igazgatás tökéletesítését és korszerûsítését. („Ami nem tört el, azt ne javítsd.”)

Másrészt viszont a magánszektor hatékonyabban végezhetné el a földügyi igazgatási rendszer – vagy annak egyes részei – feladatait. De ebben az esetben nagyobb a hajlam a szolgáltatá­sok túlszámlázására (ami a rendszer „alulhasznosításához” vezethet annak összes következ­mé­­nyei­vel), illetve a korrupcióra. Az ellenõrzõ mechanizmus felállítása és fenntartása szintén nehéz. Mindezen okokból egy általános modellt javasolnék az alábbiak szerint:

• A lényeges funkciók - az alapvetõ ingatlanadatok létrehozása/bejegyzése és karbantartása - mindig az állam, illetve az állami hivatal kezében kell, hogy maradjanak. Magát a földmérést manapság kiszervezik, engedélyhez kötik (és így ellenõrzik), a földmérõk nyújthatnak ilyen szolgáltatásokat.

• A "kereskedelmi pont"-on, vagyis azokon a helyeken, ahol jogszerûen beszerzett (és megfizetett) adatok további felhasználása és terjesztése történik, a magáncégek megkísérelhetik az adatok felhasználását különféle célokra, mint földhasználat-tervezés, építõipar, mezõgazdaság, lakásépítés.

• Az adatok mûszaki (elektronikus) eszközökkel (internet) történõ terjesztése kiszervezhetõ azzal a feltétellel, hogy az adatok tulajdonjoga továbbra is az államé.

• Az adatok állami tulajdonban maradása azt jelenti, hogy az ilyen adatok eladhatók ellenszolgáltatás ellenében olyan közvetítõknek, akik 1) az érdekelt feleket tájékoztatják, vagy 2) további használat és fejlesztés céljából értékesítik az adatokat. Az ilyen bevételekbõl az állami szektor megoldhatja az adatbázisa fenntartását, fejlesztését és tökéletesítését.

3. Miért van szüksége a földügyi igazgatási intézményeknek üzleti tervre?

A földügyi igazgatási intézményeket nagymértékben még mindig állami költségvetésbõl tartják fenn. A költségvetést egyre inkább korlátozzák takarékossági intézkedésekkel, melyeket néha politikai prioritások határoznak meg. Sok helyen elõfordul, hogy politikai okokból korlátozzák a rendszerhasználati díj beszedését. A források szûkítésének eredményeképpen lehet, hogy a szolgáltatásokat csökkenteni vagy privatizálni kell, és romlik a földügyi igazgatási rendszer általános minõsége, illetve csökken az általa nyújtott szolgáltatások mennyisége.

A reformországokban még nem fejezõdött be a földügyi igazgatási rendszer rekonstrukciója, és hatalmas mennyiségû finanszírozásra van szükség a költségvetésbõl, nemzetközi programokból és kölcsönökbõl, valamint a díjakból.

Mindezen gondok megoldása érdekében a földügyi igazgatási rendszernek szakmai oldalról kell megközelítenie a döntéshozót, hogy megértesse a problémák lényegét, és a döntést érveivel befolyásolhassa. Egy ilyen kampány szakmai eszköze az üzleti/marketing terv.

4. Javaslatok az üzleti/marketing terv elkészítéséhez

A földügyi igazgatási rendszer üzleti/marketing terve az érintett állami és magánintézmények közös erõfeszítésével készül. Ezért az elsõ lépés: érdekközösségeket kell formálni az állami intézmények (kataszteri és ingatlan-nyilvántartási hivatal) és a magánszektor közvetítõi (jegyzõk, földmérõk, ügyvédek, ingatlanügynökök és bankok) között. Az ilyen fajta koncentrált erõfeszítés egyszerûbbé tenné a kampány finanszírozását is.

Az üzleti terv határozza meg

1. a célcsoportot, amelyre az erõfeszítések irányulnak
2. a szolgáltatott termékeket és az ajánlott szolgáltatásokat,
3. a mûveletben felhasznált módszereket és eszközöket,
4. az elvárt üzleti eredményeket.

4.1 Célcsoportok

A földügyi igazgatási rendszer erõfeszítései nyilvánvalóan arra irányulnak, hogy megértésre találjon a különféle célcsoportokban:

• a parlamentben és a kormányintézményekben, melyek költségvetését meghatározzák,
• a nagyközönség köreiben, akiknek meg kell érteni, hogy a földügyi igazgatás mûködését és fejlesztését egyre inkább a felhasználói díjakból kell fedezni, és
• a különleges partnereknél - közjegyzõk, földmérõk, ügyvédek, ingatlanügynökök és bankok - minthogy az õ tevékenységük szorosan összekapcsolódik a földügyi igazgatási rendszer mûködésével, és függ is attól.

4.2. Termékek és szolgáltatások

A földügyi igazgatási rendszer termékei és az általa nyújtott szolgáltatásokat – részben az eredeti szolgáltatások kiszervezésével, vagy az állami-magán partnerségi (PPP) konstrukcióban – és a célcsoportoknál jelentkezõ elõnyöket lehet érvként felhasználni az üzleti tervben és a marketing kampányban. Egy ilyen kampányban költség-haszon alapján kell elmagyarázni, milyen fontosak és elõnyösek a termékek és a szolgáltatások mind a nemzetgazdaság, mind az adott célcsoport érdekei szempontjából.

4.3. Elvárt eredmények

Egy ilyen kampánnyal a következõket lehet elérni:

• Nagyobb költségvetési keretet biztosítanak a földügyi igazgatási rendszer fenntartására és további beruházásaira.
• A nagyközönség - a földügyi igazgatási rendszer ügyfelei - jobban megérti a rendszer anyagi szükségleteit.
• A földügyi igazgatási rendszerbe való fokozott befektetés mûszaki fejlõdést eredményez, és így jobban megfelel az ügyfelek igényeinek.
• A földügyi igazgatási rendszer szolgáltatásai szaporodnak és tökéletesednek. 

5. Marketing-koncepció a földügyi igazgatási rendszer számára - üzleti megközelítés

Ahhoz, hogy a földügyi igazgatási rendszer a fentiek alapján hatékony marketing (és tudato­sító) kampányt szervezzen, a kereskedelmi cégekéhez hasonló üzleti terv kidolgozására van szükség. Ez azzal kezdõdik, hogy azonosítania kell a saját piacán elfoglalt pozícióját. Az olyan földügyi igazgatási rendszer (melyet hagyományosan a kormányzati struktúrák és a mûködési módszerek determinálnak) üzletének természetét a vezetés és az ügyfelek (nem kérelmezõk!), az ügyfelek igényeihez szabott termékek és szolgáltatások, a termékek és szolgáltatások költségein (költségmegtérülésén) vagy ismert értékén alapuló árképzés és bevétel figyelembe vételével kell meghatároznia ahhoz, hogy a rendszer fenntartását hosszú távon biztosítani tudja.

5.1. Fogyasztói piac vagy termelõi piac?

A földügyi igazgatási rendszer hagyományosan törvényi utasításra állítja elõ termékeit. Ez a termékek elosztását jelenti, nem pedig az ügyfelek igényei szerint biztosított szolgáltatást. A korszerû demokratikus társadalomban a polgárok ügyfelekké váltak. Eszerint pedig a földügyi igazgatásnak is meg kell kérdeznie, mit kívánnak az ügyfelei, mire van szükségük. Az emberek azt várják a földügyi igazgatástól, hogy bejegyzési kérelmeiket azonnal intézzék el, illetve az információ legyen azonnal elérhetõ, pontos és olcsó. Ugyanakkor azonban az ügyfelek azzal már nincsenek tisztában, hogy a katasztert és az ingatlanjogokat nyilvántartó intézmények alapvetõ mûködése és az adatok elõállítása, karbantartása micsoda érték, milyen költségekkel jár, mivel õk a közvetítõk (jegyzõk, földmérõk, ügyvédek, ingatlanügynökök) privatizált szolgáltatásait veszik igénybe.

5.2. A szükségletek elemzése

A földügyi igazgatási ügyfelek igényeinek elemzése valószínûleg (és ezt egy professzionális piacfelméréssel kell megerõsíttetni) a következõ eredménnyel járna:

• Az ingatlanjogok és az ingatlanjogi adatok biztonsága.
• Bizalom a földügyi igazgatási rendszer iránt aza datok teljességét és megbízhatóságát illetõen.
• Kimerítõ tájékoztatás az ingatlan-tranzakciók adatairól és a bejegyzés állapotáról, illetve mindezek átláthatósága.
• Az adatok pontossága és az adatok idõben történõ elérése.
• A földügyi igazgatási rendszer használatának biztosítása.

5.3. A termékek és szolgáltatások elemzése

A földügyi igazgatás által biztosítható termékek és szolgáltatások a következõk:

• Kataszter: az adatok létrehozása és karbantartása (leltár),
• Ingatlanjogok nyilvántartása: jogok keletkeztetése,
• Adatelérés korszerû információ-technológiaával (internet),
• Az adatok további felhasználása piaci információ, földhasználat, birtokrendezés és ellenõrzés céljára.

5.4. A versenytársak elemzése

Bár a földügyi igazgatási rendszer lényegében állami kézben van, és így monopóliumnak számít, elõfordulhat, hogy bizonyos privatizált perifériás funkciói gyorsabban mûködnek, mint a központi rész, ami a pénzhiány következtében el van hanyagolva, vagy nem fejlesztik kellõképpen.  A helyzet orvoslása céljából figyelni kell az állami fõfunkciók és a privatizált szolgáltatások összhangjára, és biztosítani kell a kiegyensúlyozott fejlõdést. Az állami földügyi igazgatási rendszert innovációkkal, technológiai beruházásokkal és ügyfél-orientált szolgáltatásokkal kell versenyképessé tenni. Ahhoz, hogy e kihívásoknak megfeleljünk, üzleti tervet kell eszközként használni.

5.5 Egy vállalat életciklusa

Az üzleti világban hozzászoktunk az üzlet ciklikus fejlõdéséhez. Szerény kezdet után az üzlet eljut létezésének csúcsára. Ez akkor történik, amikor kialakul az elégedettség/önelégültség, a versenytársak pedig elkezdik támadni a piaci pozícióját. Ha a figyelmeztetõ jeleket nem észlelik elég korán, az üzlet megindul lefelé a „halálösvény”-en. E folyamat kritikus (forduló) pontja a csúcson van, amikor az életben maradás érdekében új termékeket és szolgáltatásokat, vagy egyéb innovatív elemeket kell kigondolni. E szabályok érvényesek a földügyi igazgatásra is. Igaz, a fejlõdés folyamata idõben és a sorrendet tekintve eltérhet, de maga a séma legyen figyelmeztetés: állandóan új módszereken, termékeken, szolgáltatásokon és megközelítéseken kell dolgozni ahhoz, hogy ügyfeleink megmaradjanak.

6. Küldetés, célok és stratégiák

6.1 A földügyi igazgatási rendszer küldetése

A földügyi igazgatási rendszer küldetése a következõkbõl áll:

• A földdel (ingatlannal, vagyis lakás, élelmiszertermelés, természetvédelem, a társadalom kulturális gyökereit jelentõ fizikai térrel) kapcsolatos összes funkció adminisztrálása.
• Az állampolgárok (fizikailag) definiált ingatlanaihoz fûzõdõ (egyébként) elvont jogainak végrehajtása/foganatosítása.
• Gazdasági intézkedések alkalmazása a vagyontárgyakkal kapcsolatban értékelési eljárás keretében a tranzakciók egyszerûsítése, az ingatlanpiac fejlesztése és a vagyonadózás támogatása érdekében.

6.2. A földügy igazgatási rendszer céljai

A földügyi igazgatási rendszer céljai az ENSZ Európai Gazdasági Bizottsága Földügyi Igazgatási Munkacsoportja (UN ECE WPLA) munkafeladat-leírása alapján az alábbiak szerint határoztatók meg:

• Garantálni a magáningatlanok tulajdonjogát, a birtoklás és az ingatlannal kapcsolatos egyéb (pl. jelzálog) jogok biztonságát.
• Megkönnyíteni az ingatlan-tranzakciók bonyolítását egyszerû és hatékony átlátható és megfizethetõ eljárások útján.
• Javítani a földhasználat-tervezést és ellenõrzést, valamint az infrastruktúra fejlesztését.
• Támogatni az épületek - különösen a lakóépületek - karbantartását és fejlesztését.
• Óvni a környezetet.

6.3. Mintastratégiák a földügyi igazgatási rendszer számára

A fenti célok megvalósításához stratégiákat kell kidolgozni. Egy ilyen mintastratégia legfõbb pontjai:

• Földreform: privatizálás, birtokrendezés, termõföld
• Földpolitika: területtervezés, földhasználat, várostervezés
• A kataszter korszerûsítése
• Ingatlan-nyilvántartó rendszer
• Az ingatlanpiac támogatása

6.4. Az értékesítés eszközei

Számos eszköz áll rendelkezésre a földügyi igazgatási szolgáltatások értékesítéséhez:

Elõször világosan meg kell határozni, milyen termékeket és szolgáltatásokat tud kínálni a földügyi igazgatási rendszer, kinek és milyen áron.

A szervezeti felépítés és az intézmény szabályozása - ide értve a szolgáltatások privatizálását, a szolgáltatásoknál a partneri viszonyt és a kiszervezést is - meghatározza a földügyi igazgatási rendszer költségeit, hatékonyságát és az ügyfél-orientáltságot.

A földügyi igazgatási rendszer árképzési politikája építhetõ 1) a költségmegtérülésre vagy 2) a nyújtott termékek és szolgáltatások ismert értékére.

A rendszer beruházásait klasszikus módszerekkel kell kiértékelni, vagyis a beruházások hasznának és a költségek megtérülésének kiszámítása alapján.

Az ügyfelek tájékoztatásaés a célcsoportokkal fenntartott kapcsolat lényeges piaci eszközök az ügyfelek azonosítása, megszerzése és megtartása céljára.

Záró következtetések

A fentiekbõl világosan következik:

Meg kell ismertetnünk a kormánnyal (amely a költségvetési támogatásokat nyújtja), a nagyközönséggel (felhasználókkal és díjfizetõkkel) és a különleges partnerekkel a földügyi igazgatás hasznát, az ország gazdasági és társadalmi fejlõdésére gyakorolt pozitív hatását, hogy továbbra is – és lehetõleg növekvõ mértékben – biztosítsák a forrásokat a földügyi igazgatási rendszer továbbfejlesztésére.

(Fordította: Tóth Mária, Földmérési és Távérzékelési Intézet)