Elkészült az új Polgári Törvénykönyv szövegjavaslata, mely társadalmi vita keretében március végéig volt véleményezhetõ. A javaslat nem mentes a hibáktól, de szakmailag nem is támogatható, hogy a világszinten elismert magyar egységes ingatlan-nyilvántartás helyébe visszaállítaná a telekkönyvi rendszert.
A telekkönyvi ügyek intézése mögött megjelenõ szabályozás mindazonáltal kicsit sem felel meg annak a kormányzati szándéknak, hogy a korszerûsítés mellett könnyebbé váljék a jogalkalmazók eligazodása a hatályos joganyagban, és fokozódjék a jogbiztonság is. A szabályozás számos hiányosságban, szerkesztési hibában szenved, nem fogalmaz konkrétan és szabatosan, tisztázatlanul hagy alapvetõ kérdéseket, nosztalgikus nyelvezete sok helyütt nehezen értelmezhetõ. A tervezett szabályozási környezetben nem biztosítható a rendszer közhitelessége, az ingatlanforgalom biztonsága, kiszámíthatósága, amely alapvetõ és közös társadalmi érdekünk.

Kérdések a telekkönyvre vonatkozó rendelkezések körül
Górcsõ alatt a tervezett szabályozás

dr. Magony Judit
Budapest Fõváros Kormányhivatala Földhivatala
ingatlan-nyilvántartási osztályvezetõje, vezetõ jogtanácsos

Megjelent az új Polgári Törvénykönyv szövegjavaslata

Az új Polgári Törvénykönyv javaslata (továbbiakban: javaslat) – melyet 2012. február 21-én hoztak nyilvánosságra – az egységes ingatlan-nyilvántartás helyett visszaállítaná a telekkönyvi rendszert, azzal, hogy a telekkönyvi ügyeket a bírósági eljárás szabályai szerint kellene elintézni. A telekkönyv versus ingatlan-nyilvántartás témában korábban több írás megjelent már¹, ezért az általános összehasonlítástól most eltekintek.
Gyakorlati szemszögbõl nézve ugyanakkor számos problémát vet fel a megjelent javaslat, a leginkább szembetûnõket az alábbiakban taglalom.

Bírósági vagy földhivatali hatáskör?

A kérelemhez kötöttség elve olyan kardinális telekkönyvi alapelv, amelyet a korábbi és a jelenleg hatályos rendszer alapját képezõ jogszabályok egyöntetûen deklarálnak. A javaslat mindazonáltal a nyilvánosság, a közhitelesség, az okirati elv, a bejegyzési elv, és a rangsor elve mellett nem tesz említést a kérelemhez kötöttségrõl, mint a kiszámítható, az ügyfél szándékának megfelelõ ügyintézést biztosító garanciális szabályról. A hiányosság vélhetõen nem jogszabály-szerkesztési hiba, duplikációt küszöböl ki, hiszen a bírósági eljárás szabályai között a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (továbbiakban: Pp.)²  rendelkezik a kérelemhez kötöttség elvérõl, mint fõ eljárási alapelvrõl. A telekkönyvek vezetése tehát átkerülhet a bíróságokhoz.
A javaslat 5:176. §-a továbbá nem fogalmaz egyértelmûen, amikor akként rendelkezik, hogy „a bejegyzési és a törlési engedélyre a szerzõdés létrejöttére és érvényességére vonatkozó szabályokat kell megfelelõen alkalmazni”. Az elõírás jelentheti azt, hogy a bejegyzési és törlési engedélyt az egyéb – a bejegyzés alapjául szolgáló – okiratok szintjére „emeli” a törvény, de jelentheti azt is, hogy a bejegyzést, feljegyzést, elõjegyzést megelõzõ formai és tartalmi vizsgálatnak ki kell terjednie az okirat érvényességének vizsgálatára is. Utóbbi értelmezési lehetõség ugyancsak annak adja tanúbizonyságát, hogy a telekkönyvi ügyintézés a földhivataloktól átkerülhet a bíróságok hatáskörébe.
A bíróságok jelenlegi túlterheltségének esetleges fokozódása mindazonáltal könnyen Magyarország Alaptörvénye XXIV. cikk (1) bekezdésében foglalt alapjog³ – az ügyek ésszerû határidõn belül történõ elintézéséhez való jog – sérelméhez vezethet. Lecsökkenhetne az ügyfelek jogorvoslati lehetõségének száma is, hiszen államigazgatási jogkörben nem lehetne orvosolni az ügyfél által sérelmesnek tartott döntést, csak a többszintû bírósági jogorvoslati rendszer állna rendelkezésre. A korábbi évek ingatlan-nyilvántartási statisztikai adatai⁴ ugyanakkor azt támasztják alá, hogy igenis szükség van arra, hogy az elsõ fokon meghozott döntéseket elsõdlegesen hatósági hatáskörben eljárva lehessen felülvizsgálni. Ez megakadályozza az eljárások indokolatlan elhúzódását, és költségkímélõ is az érintettek számára.

A telekkönyv elvei

A kérelemhez kötöttség elvének hiányán túl – melyet indokolhat, hogy a javaslat természeténél fogva anyagi jogi elveket hivatott rögzíteni – szembetûnik, hogy a jogalkotó kétszeresen rendelkezik a telekkönyv közhitelességérõl. Elõször az 5:165. §-ban mondja, hogy „a telekkönyv a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja”, majd külön a XI. Cím alatt bontja ki, hogy mit is kell közhitelességen érteni. A logikátlan felépítés mellett meg kell említeni, hogy az 5:170. § feltételezi az ügyfél jóhiszemûségének vizsgálatát. A jóhiszemûséget vizsgálni a hatályos jogrendszer, és a következetes bírói gyakorlat értelmében is kizárólag bírósági eljárásban lehet, annak fennállását vagy hiányát egy telekkönyvi ügyintézõ nem jogosult, és a rendelkezésére álló adatok birtokában nem képes megállapítani.
A bejegyzési elv szabályai között, de a javaslatban egyébként is több helyen jelenik meg utalás, amelybõl arra következtethetünk, hogy a telekkönyvi eljárás részletszabályait a jövõben külön törvény (vagy jogszabály) állapítja meg. Azon túlmenõen, hogy a külön törvény (jogszabály) megalkotásával a jogalkotó még adós, nem világos, hogy miért hivatkozik egyszer törvényre, másszor pedig az annál lényegesen szélesebb körû jogszabály fogalmára. Különösen érdekes ez akkor, amikor azt mondja a javaslat, hogy a telekkönyvbe azokat a jogokat lehet bejegyezni, amelyek bejegyzését jogszabály teszi lehetõvé, a feljegyezhetõ tények kapcsán viszont már „csak” törvényt említ. Az efféle szabályozás egyrészt következetlen, másrészt túlságosan esetleges. A kiszámíthatóság, a jogbiztonság szempontjából szükséges volna a bejegyezhetõ jogok és feljegyezhetõ tények vonatkozásában taxatív törvényi szintû felsorolásra, másrészt a különbségtétel mellõzésére.

A bejegyzésre vonatkozó rendelkezések problematikái

A javaslat indokolatlan ismétlést tartalmaz az 5:176. § (3) bekezdésben, hiszen az 5:166. §-ban egyszer már megfogalmazza, hogy bejegyzés, feljegyzés, elõjegyzés és adatok átvezetése jogszabályban meghatározott okirat, továbbá bírósági vagy hatósági határozat alapján történhet.
A bejegyzésre vonatkozó rendelkezésekbõl továbbá az a következtetés vonható le, hogy a jogalkotó az „alapítás” fogalmát szinonimként használja a „keletkezés” fogalmával, ami helytelen. Az 5:176. § (5) és (6) bekezdésében egyaránt megjelenik az a megfogalmazás, miszerint ingatlant terhelõ jog alapításához vagy átruházásához telekkönyvi bejegyzés szükséges. A bejegyzés mindazonáltal nyilvánvalóan nem lehet az alapítás feltétele, hiszen az alapítás vagy az átruházás maga a jogügylet, amin a jogváltozás alapul, a bejegyzés egy következõ lépés, a jog keletkezésének feltétele (konstitutív hatály). A már hivatkozott bekezdésekben ugyancsak nehezen értelmezhetõ az, hogy ingatlant terhelõ jog megterheléséhez telekkönyvi bejegyzés szükséges. A jogalkotó nyilvánvalóan az ingatlan, és nem pedig az ingatlant terhelõ jog megterhelésére gondolt.
A javaslat általánosan nehézkes, és idejemúlt nyelvezete, a sok helyütt magyartalan, pontatlan megfogalmazás nagymértékben nehezítené a jogalkalmazók munkáját, és kis valószínûséggel vezet egységes jogértelmezéshez.  
Nem világos továbbá, hogy milyen jogszabály-szerkesztési megfontolás áll a mögött, hogy a javaslat a bejegyzés, feljegyzés, elõjegyzés fogalmakat minden egyes elõfordulásukkor külön-külön felsorolja ahelyett, hogy az elsõ elõfordulást⁵ követõen azokat a továbbiakban „bejegyzésként” hivatkozná.

Elõjegyzés a telekkönyvi eljárásban

Az elõjegyzés jogintézménye nem teljesen ismeretlen a magyar jogirodalomban. dr. Sárffy Andor Telekkönyvi rendtartás címû könyvében így fogalmaz: „Az elõjegyzés olyan telekkönyvi bejegyzés, amely utólagos igazolással bekebelezéssé változtatható.” „Célja fõképpen az, hogy addig is, amíg a bekebelezés megtörténhetik, a bekebelezendõ jog ranghelye biztosítva legyen.”⁶ A magánokirat alapján elõjegyzésre akkor kerülhet sor, ha „a magánokirat bekebelezés alapjául nem alkalmas ugyan, mert hiányzik ennek valamely különös kelléke, pl. a bekebelezési engedély, de a bejegyzés általános kellékeinek megfelel az okirat és bizonyítéknak alkalmas.” ⁷ (Elõjegyzésre sor kerülhetett természetesen közokirat alapján is.)
A javaslat 5:177. §-a fentiekben foglaltakkal analóg szabályozást tartalmaz. Az elõjegyzést a ranghely egyfajta elõzetes biztosításának tekinti, amelynél fogva a jogosult jövõbeni jogszerzését nem fogja senki meghiúsítani azzal, hogy megelõzi. Az elõjegyzés feltétele a bejegyzett, jogváltozással érintett jogosult beleegyezése. Az ok tehát, ami miatt bejegyzésre még nem kerülhet sor, csupán elõjegyzésre, nem a bejegyzési engedély hiánya, hanem vélhetõen valamely feltétel vagy idõhatározás, amelynek bekövetkeztéhez a felek szerzõdésükben a végleges hatályú jogszerzést (jogváltozást) kötötték, vagy olyan egyéb hiányosság, melynek pótlása (igazolása) a telekkönyvi bejegyzéshez elengedhetetlen. Nem egyértelmû azonban, hogy a bejegyzett jogosult miért adná bejegyzési engedélyét egy olyan jogügylethez, melynek feltételei még nem valósultak meg maradéktalanul. Számos egyéb kérdés is felvetõdik az elõjegyzésre vonatkozó rendelkezésekkel kapcsolatosan: mi az a feltétel (igazolandó hiányosság), amely alkalmas telekkönyvi elõjegyzésre, és mi az, amely már nem? Mennyi az igazolás benyújtására rendelkezésre álló – remélhetõleg törvényes – jogvesztõ határidõ? Melyek az elõjegyzés alapjául szolgáló okiratok minimális alaki és tartalmi kellékei? Ki jogosult egyáltalán elõjegyzést kérni? Mi is pontosan az elõjegyzésnek a széljegyzéshez való viszonya?
Azzal, hogy az elõzõ kérdések megválaszolásával a jogalkotó egyelõre még adós, továbbá azzal, hogy a törvényi definíció ellenére nem határozható meg pontosan, hogy mi is az az elõjegyzés, mennyiben felel meg a hatályos jogrendszer szerinti hiánypótlásra alkalmas beadványnak, és mennyiben a ranghely elõzetes biztosítására irányuló beadványnak, olyan joghézagot teremt, amelyet nem a jogalkalmazó feladata kitölteni. A döntéshozatalt egyértelmûen, világosan, kétséget kizáróan irányító szabályozás szolgálhatja csak az ügyfélközpontú közigazgatás színvonalának növelését, a forgalmi élet biztonságát, kiszámíthatóságot, a jogbiztonság növelését.    

A telekkönyvi elbirtoklás

A szerzõdõ felek egymás közötti viszonyában a közhitelességnek nincs szerepe. Ha a közöttük létrejött kötelmi szerzõdés érvénytelen, akkor nem történik tulajdonszerzés sem, az általános elbirtoklási határidõn belül indítható törlési kereset. A közhitelesség oltalma alatt a visszterhesen szerzõ harmadik jóhiszemû jogszerzõk állnak, ugyanis velük szemben a tulajdonos az elbirtoklási idõnél lényegesen rövidebb törvényi határidõn belül léphet fel törlési keresettel: az érvénytelen bejegyzésrõl szóló határozat kézbesítésétõl számított hat hónapon belül, kézbesítés hiányában pedig a kérelem telekkönyvi benyújtásának idõpontjától számított három éven belül (mindkét határidõ jogvesztõ jellegû).⁸ Az Alkotmánybíróság a 80/2006. (XII.20.) AB határozatában, és 51/2008. (IV.28.) AB határozatában az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvénynek (továbbiakban: Inytv.) a korábban hatályban volt hasonló tartalmú rendelkezéseit⁹ megsemmisítette, tekintettel – többek között – arra, hogy azok aránytalanul korlátozták a bírósághoz fordulás jogát, és közvetett módon a tulajdonhoz való jogot is azzal, hogy az eredeti tulajdonos tulajdoni igénye a jóhiszemû jogszerzõvel szemben a túlságosan rövid törvényi határidõn belül elenyészett. A jogalkotó tehát most egy korábban már alkotmánysértõnek minõsített rendelkezést helyez el a javaslatban. És bár a javaslatban biztosított hat hónapos határidõ hosszabb, mint a megsemmisített hatvan napos határidõ, mégis a következõ kérdés vetõdik fel: nem alapvetõ cél, hogy az új Polgári Törvénykönyv hosszútávon, kiszámítható módon álljon a jogalkalmazók rendelkezésére, növelve ezzel egyidejûleg a jogalkotásba vetett közbizalmat?! Mi ad alapot a jogalkotó számára arra a feltételezésre, hogy senki nem fog eljárást kezdeményezni a javaslatban foglaltak hatályon kívül helyezésére és megsemmisítésére?!

Rendezetlen jogállású ingatlanokkal kapcsolatos szabályozás rendezetlensége

A jövõben hogyan történhet a rendezetlen tulajdoni állású ingatlanok jogi sorsának rendezése? A javaslat 5:181. §-ában foglalt rendelkezésbõl levonható ugyan olyan következtetés, hogy ezen ingatlanok tulajdonjogi helyzete tisztázható, megoldható, a tényleges birtokos vagy a jogcím szerinti birtokos tulajdonjoga a telekkönyvbe bejegyezhetõ, azonban a szabályozás ebben a formában esetleges. Szükséges lett volna nevesíteni a különleges eljárás jogintézményét a javaslatban, hiszen napjainkban is számtalan olyan ingatlant tartunk nyilván, melyeknek tulajdonosai több tízéves jóhiszemû tudatlanságból felocsúdva rendezni kívánják ingatlanuk tulajdonjogi helyzetét.¹⁰ Amennyiben a különleges eljárás igénybevételének lehetõségétõl megfosztjuk az ügyfeleket, úgy az - hosszú távú következtetések levonásával - a tulajdonhoz való jog, mint alapjog¹¹ sérelméhez vezethet.  

Végszó

A Kormány 1129/2010. (VI.10.) határozatának¹² értelmében az új Kódexnek korszerûsítenie kell a személyi és vagyoni viszonyok magánjogi szabályozását, növelnie kell a jogbiztonságot, meg kell könnyítenie a jogalkalmazók és a jogkeresõk eligazodását a természetes és a jogi személyek mellérendeltségi viszonyait szabályozó joganyagban. A javaslatnak a telekkönyvre vonatkozó rendelkezései ugyanakkor fenti célkitûzéseknek vajmi kevéssé felelnek meg. Az elavult, és sokszor helytelen módon használt fogalmak, a szerkesztési következetlenség, a nehézkes nyelvezet, továbbá a gyakorlati élet igényeinek figyelmen kívül hagyása nem eredményezik azt az elérni szándékolt célt, hogy a polgárok jogszerû igényeinek kielégítése mellett fokozzuk a forgalmi élet biztonságát, mindenkor kiszámítható szabályozás mentén hozzunk döntéseket. Javaslatom az „újratervezés”, az, hogy a Negyedik részt egyetlen mozdulattal emeljék ki a Kódexbõl.

1. Borsay Tamás: Énhasadás 
   Dr. Bónis Péter PhD: Ingatlan-nyilvántartás vagy telekkönyv? 
   Dr. Fenyõ György: Ingatlan-nyilvántartás vagy telekkönyv? 
   Dr. Kurucz Mihály: Átkerüljön-e az ingatlan-nyilvántartás a bíróságokhoz? I–II. 
2. Pp. 3. § (2) bekezdés
3. „Mindenkinek joga van ahhoz, hogy ügyeit a hatóságok részrehajlás nélkül, tisztességes módon és ésszerû határidõn belül intézzék.” (Magyarország Alaptörvénye XXIV. Cikk (1) bekezdés elsõ mondat)
4. Budapest Fõváros Kormányhivatalának Földhivatala körzeti földhivatalainál 2011. évben összesen 263.993 eljárás indult. Az érdemben lezárt eljárások 0,06%-ában jutott el az ügy bírósági jogorvoslati szakba, és csupán azok 0,004%-ébén nem értett egyet a bíróság a másodfokú döntésben foglaltakkal.
5. Javaslat 5:164. § (3) bekezdés
6. dr. Sárffy Andor: Telekkönyvi rendtartás 282. oldal
7. dr. Sárffy Andor: Telekkönyvi rendtartás 285. oldal
8. Javaslat 5:186. §
9. Az Inytv. 5. § (5) bekezdés 2007. 06. 30-tól hatálytalan, az Inytv. 63. § (2) bekezdés korábbi szövege pedig 2009. 04. 28-tól hatálytalan.
10. Budapest Fõváros Kormányhivatalának Földhivatalához 2011. évben összesen 85 különleges eljárás engedélyezése iránti kérelem érkezett, melyek 80%-ában engedélyeztük annak lefolytatását, így a rendezetlen tulajdoni állású ingatlanok jogi sorsa rendezõdött.
11. Magyarország Alaptörvénye XIII. Cikk (1) bekezdés
12. 1129/2010. (VI.10.) Korm. határozat az új Polgári Törvénykönyv megalkotásáról

IRODALOM
Borsay Tamás: Énhasadás (Geodézia és Kartográfia, 2011/11-12)
Dr. Bónis Péter PhD: Ingatlan-nyilvántartás vagy telekkönyv? (Magyar Jog, 2011. június 343-347. oldal)
Dr. Fenyõ György: Ingatlan-nyilvántartás vagy telekkönyv? (Geodézia és Kartográfia, 2002/3)
Dr. Kurucz Mihály: Átkerüljön-e az ingatlan-nyilvántartás a bíróságokhoz? I–II. (Geodézia és Kartográfia, 2004/2–3)
Dr. Kurucz Mihály: Magyar ingatlan-nyilvántartási jog (Budapest, 2007., ELTE Állam- és Jogtudományi Kar)
Dr. Sárffy Andor: Telekkönyvi rendtartás (Budapest, 1941. a szerzõ kiadása)